세무칼럼>
요즘 정부가 쏟아내는 부동산 대책에 힘 입어 그동안 준비해왔던 자금으로 주택을 마련하려고 한다. 주택의 경우는 특히 구입할 때부터 세금문제를 고려해야 한다고 들어온 이모 씨는세무사와 먼저 상담해보기로 결심했다. 주택은 구입할 때부터 절세를 고려하고 준비해야 하는데, 주택을 취득하면서 한번쯤은 명의 문제로 고민하는 경우가 있다.
이러한 상황이라면 다음과 같은 관점에서 소유자를 정해야한다. 우선 주택 취득전 고민 사항은 무주택자가 주택을 매입할 경우 1세대 1주택 비과세 감면을 받을 수 있다는점, 공동등기를 적극적으로 고려해야 한다.
공동등기를 하면 종합부동산세나 양도소득세 그리고 상속세 등에서 이득이 발생하기 때문. 또 사업을 하는 사람이 있다면 가급적 사업자 본인 명의를 배제한다. 사업이 좋지 않을 경우 압류의 대상이 될 수 있다. 지분등기를 하는 경우에는 증여세 과세여부를 파악한다. 배우자간 증여공제는 6억원 , 성인은 5,000만 원, 미성년자는 2,000만 원까지 증여세가 부과되지 않는다.
보유세 측면에서 보면 주택을 보유하 경우 재산세와 종합부동산세라는 보유세가 부과된다. 여기서 종합부동산세는 주택의 경우 과세기준일 현재 (6월1일) 개인별로 합산한 기준시가가 6억 원을 초과하면 부과된다. 2주택을 보유하고 있고, 기준시가를 합산하면 8억 원이 되므로 종합부동산세가 과세된다.
또 양도소득세 측면에서는 양도소득세 과세여부 판단을 "1세대"를 기준으로 하나 세금계산은 지분 별로 한다. 세율은 6~38%이다. 만약 단독명의를 공동명의로 하거나 다른 사람 명의로 이전하는 경우에는 증여세와 취득세 등의 문제를 검토해야 한다. 명의이전은 증여에 해당하기 때문이다. 그래서 공동명의는 자산취득 시점부터 미리 고려 하는 것이 좋다. 명의변경을 하는 경우 이미 취득 시 납부했던 취등록세를 명의 변경하는 부분에 대해 추가로 납부해야 할수 있기 때문이다.
따라서 단편적인 사실만 가지고 의사결정을 하기보다는투자나 취득시점부터 여러 가지 상황을 고려해 공동명의 여부를 판단하는 것이 무엇보다 필요하다. 뿐만 아니라 공동명의의 경우에 단순하게 50:50의 비율이 아닌 각 상황에 따라 최대한 절세할 수 있는 비율을 어떻게 나눌 것인지에 대해서도 전문가들로 하여금 충분한 설명과 충고를 듣고 현명하게 생각하는 것이 좋다. / 남충정 세무회계사
[2014년 3월 21일 제50호 19면]
